公道に接していない土地における給排水の方法について

近隣にまつわる法律問題は,誰にでも身近に起こりうるものです。そこで,今回は,近隣にまつわる以下のような問題を取り上げてみたいと思います。

自宅を新築するため,土地を購入しようと思うのですが,土地の周囲には公共の給排水管が通っていません。今後この土地を購入して建物を新築した場合,給排水を行うにはどうすればよいでしょうか。

土地所有者が自己の所有地に公共の上下水道等の導管を利用しようとしても,他人所有の隣接地を通さなければそれをなしえない状態になっている場合,その土地を「導管袋地」と呼びます。そのような土地で給排水を行うには,以下の方法が考えられます。

(1) 隣地所有者の承諾を得られる場合
隣地所有者の承諾を得られるのであれば,次のような方法により,自己の土地(導管袋地)と公共導管を接続し,給排水をすることが考えられます。

ア 隣地に自己の給排水設備(導管等)を設置し,公共導管へ接続する。
イ 隣地所有者が自己の給排水設備を設置している場合は,その設備を利用して公共導管へ接続する。

(2) 隣地所有者の承諾を得られない場合
隣地所有者の承諾を得られない場合,法律に基づき,上記(1)ア,イのような方法をとることができるでしょうか。
法律では,隣地間での土地の利用の調整をはかるため,様々な規定が設けられていますが,上記のケースにそのまま適用できる規定はありません。そこで,比較的近いケースを想定した規定を類推適用する等し,解決を図ることになります。

ア 隣地に自己の導管等を埋設する方法
排水をし,給水を受けることは,日常生活を営む上で必要不可欠です。従って,多くの下級審の裁判例や学説では,他人所有の隣地に自己の導管等を埋設することを認めています。
もっとも,隣地所有者に必要以上の損害を被らせてはいけないので,
新たに設置する導管等の位置・方法が,導管等設置のために必要かつ合理的であり,隣地のために損害の最も少ないものであること
が要件となります。この要件は,土地の位置・形状,及び,導管設置工事を要する区間の長短等を総合的に考慮して判断されます。
なお,隣地所有者は,新たな導管等の設置者に対し,その設置により被った損害金を請求することができると思われます。

イ 隣地所有者の導管等を利用する方法
この方法に関しては,最高裁判例で,宅地の所有者が,他人の土地を経由しなければ水道事業者が公道下に敷設した配水管からその宅地に給水を受け,また,下水を公流・下水道等まで排出することができない場合に,民法220条,221条を類推適用(※注釈)し,宅地の所有者は,既に設置されている他人所有の給排水設備を使用することができると判断されています(最高裁平成14年10月15日判決民集56.8.1791)。

この判例では,給排水設備の所有者の立場も考慮し,他人所有の給排水設備を利用するための要件として
(ア)他人の設置した給排水設備を使用することが他の方法に比べて合理的であること
(イ)その使用により他人の給排水設備に予定される効用を著しく害する等の特段の事情(他人の給排水設備の稼働能力に制限がある等)のないこと
が挙げられています。
この判例は,「宅地」の所有者が他人の導管を利用できるか否かという事案であり,宅地以外の土地(ex.農地,工業用地等)の所有者の場合は同様に考えることはできないのではないかと考えられています。
なお,自己の給排水設備を他人に使用される者は,その使用者に対し,給排水設備の設置及び保存にかかる費用の一部を請求することができると思われます。